一、公司概况
1.1 公司全称与成立时间
华联控股的全称为华联控股股份有限公司，成立于1989年，1994年在深圳证券交易所上市（股票代码：000036）。公司总部位于深圳市，是以房地产开发为核心业务的综合性企业集团。
1.2 资产规模与员工数量
截至2023年6月，公司总资产规模达123.7亿元人民币，净资产约68.3亿元。员工总数约800人，其中房地产开发与运营团队占比超过60%。
1.3 分支机构
公司在全国重点城市设有12家分支机构，包括深圳、杭州、上海等地的区域公司，并在香港设立国际业务平台，负责海外资产配置。
二、主营业务收入及比例
2.1 主营业务构成
华联控股聚焦三大业务板块：
- 房地产开发与销售（占比约75%）：涵盖住宅、商业综合体及产业园区开发。
- 物业租赁与管理（占比20%）：运营自有商业地产项目，如深圳华联城市中心。
- 股权投资（占比5%）：持有华创证券、浙江华联集团等企业股权。
2.2 收入增长趋势
2022年实现营业收入28.5亿元，同比下降18%（受房地产行业周期影响）。2023年上半年营收12.3亿元，同比回升9%，主要因杭州”华联·和光尘樾”项目集中交付。
三、当前客户分布与获客渠道
3.1 客户分布
- 住宅客户（占比65%）：主要面向一线及新一线城市中高端改善型需求群体。
- 商业客户（占比25%）：包括连锁品牌商户（如星巴克、优衣库）及中小企业办公租赁。
- 产业客户（占比10%）：深圳华联产业园入驻的科技型中小企业。
3.2 获客渠道
- 自主营销体系：通过”华联会”会员平台积累超10万高净值客户资源。
- 联合代理：与中原地产、贝壳找房合作分销二三线城市项目。
- 产城融合：政府主导的产业园区定向招商，如杭州钱塘智慧城项目。
四、核心管理层
4.1 现任管理层
- 董事长：董炳根（2018年至今），主导公司从多元化向”地产+金融”战略转型。
- 总裁：李云（2020年至今），20年地产开发经验，操盘深圳华联城市中心项目。
4.2 历任总裁
- 丁跃（2005-2010年）：完成华联控股从化纤主业向房地产转型。
- 胡永峰（2010-2018年）：推动”深耕长三角”区域战略布局。
五、行业地位与竞争对手
5.1 市场份额
- 深圳写字楼市场：持有物业面积排名本土开发商前五，市占率约3.2%。
- 长三角住宅市场：2022年销售额位列区域房企50强（克而瑞数据）。
5.2 主要竞争对手
- 本土房企：深业集团、天健地产、深圳控股。
- 全国性房企：万科、华润置地（商业地产领域）。
六、股价表现
6.1 当前股价与历史波动
- 当前股价（截至2023年10月）：约3.6元/股，市净率0.85倍。
- 历史最高价：25.8元/股（2007年地产牛市期间）。
- 历史最低价：1.9元/股（2014年行业低谷期）。
6.2 股价驱动因素
- 资产重估（深圳华联城市中心估值超80亿元）。
- 旧改项目进展（深圳南山”华联A区”城市更新单元立项）。
七、财务健康与风险指标
7.1 关键财务数据（2023年中报）
| 指标 | 数值 | 房地产行业均值 |
|---|---|---|
| 资产负债率 | 62.3% | 79.5% |
| 净负债率 | 45.1% | 89.6% |
| 现金短债比 | 1.8 | 1.2 |
7.2 风险提示
- 存货周转率：0.18次（行业Top50房企均值0.35次），去化压力较大。
- 投资性房地产占比：占总资产58%，受商业地产租金波动影响显著。
八、股东结构
8.1 主要机构持仓
- 华联发展集团：持股33.2%（控股股东，隶属杭州工商信托）。
- 香港中央结算公司：持股6.8%（外资主要通道）。
- 全国社保基金一一八组合：持股2.3%。
8.2 十大股东名单（2023年中报）
- 华联发展集团有限公司
- 杭州锦江集团有限公司
- 中国证券金融股份有限公司
- 全国社保基金一一八组合
九、潜在主要风险
9.1 国家政策风险
- 房地产长效机制：重点城市限价政策压缩项目利润率（当前毛利率21% vs 行业峰值35%）。
- REITs扩容放缓：商业地产证券化受阻影响资产盘活效率。
9.2 国际形势风险
- 美元加息周期：境外融资成本上升（2023年发行2亿美元债利率达8.5%）。
- ESG监管：境外投资者关注绿色建筑认证缺失问题（仅30%项目获LEED认证）。
十、公司联系方式
10.1 总部地址
深圳市福田区深南中路华联大厦12层
10.2 联系电话
0755-8366-8888（总机）
10.3 官方网站
总结
华联控股凭借优质商业地产资产与审慎财务策略，在行业调整期展现较强抗风险能力。但需警惕商业地产空置率上升（2023上半年达18%）及旧改项目推进不及预期的风险。投资者应重点关注其城市更新项目转化效率与REITs发行进展，政策松绑力度与租赁市场复苏将成为关键变量。